賃貸不動産(収益不動産)について vol.2


みなさん、こんにちは。
前回に引き続き、題材は「賃貸不動産(収益不動産)」、テーマは「利回りの考え方・見方」について掲載したいと思います。
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さて、「利回り」と聞いて思いつくのは何でしょうか。
投資信託や不動産投資を思い浮かべた方は、すでに投資を行っている方や興味をお持ちの方かもしれません。
 
そういった方には釈迦に説法かもしれませんが、少しだけ解説をしていきたいと思います。
 
利回り⇒「資産運用」の際に使われるもの。投資元本に対する収益の割合。
利回り(例)①
⇒投資元本100万円、5年後に元本と収益合わせて110万円を受け取る場合
={(10万円(収益)÷100万円(元本))÷5年}×100=2.0%
 
もう1つ例を挙げます。
利回り(例)②
⇒投資元本3,000万円、10年後に元本と収益合わせて3,000万円を受け取る場合
={(3,000万円(収益)÷3,000万円(元本))÷10年}×100=10%
 
2つ目の事例は、10年間で、元本分と同等の収益を上げることができた場合の利回りで、10%となります。
 
さらにもう1つ例を挙げます。
利回り(例)③
⇒投資元本3,000万円、5年後に元本と収益合わせて3,000万円を受け取る場合
={(3,000万円(収益)÷3,000万円(元本))÷5年}×100=20%
 
2つめの事例と2つめの事例の比較では、「期間」の設定が違います。10年で元本と同等の収益の場合は10%、一方、5年で元本と同等の収益の場合は20%となっています。
 
甚だ簡単に言うと、元本と同等の収益を上げる期間が短ければ、「利回りは高くなる」、ということです。
 
これを不動産投資に当てはめてみましょう。
 
事例(前回投稿と同様)
1棟のアパート(全8戸)、1K・20㎡・賃料50,000円/1戸×8戸、築15年、木造2階建
この物件を3,000万円で購入するとします。※満室想定
 
元本:3,000万円
収益:40万円(8戸×5万円)/月×60か月(5年)=2,400万円
={(2,400万円(収益)÷3,000万円(元本))÷5年}×100=16%
 
この物件の5年での収益で見た場合は16%の利回り、という結果になりました。
 
この「期間」の設定では、不動産は「1年」で見ることが多く、下記の様な式で速算的に利回りを計算することが最も多いです。
=480万円(収益/年)÷3,000万円(物件価格)×100=16%
 
これを「表面利回り(グロス)」と業界では慣行的に表現しています。
 
ここで一旦落ち着いて考えると、収益が入るけどその他の費用はどうなるの?と感がいい方はお気づきかもしれません。
不動産、特に建物は経年劣化をしたり、入居者が退去したりで修繕を行う必要が出てきます。また、その他に掛かる費用(固定資産税や入居者募集費用、維持管理費(管理会社等へ)、保険)など経費が掛かります。
その経費も含めて算出するものが「実質利回り(ネット)」と呼ばれるものです。
 
中には、表面利回りが高い!と思う物件も、実際には大規模で多額な工事が必要であったり、入居者がすぐ退去する予定であったりと物件によって状況は様々です。
 
「利回り」は重要な指標ではありますが、中でも「実質利回りを重視して見ること」が物件選びには肝要です。
 
本日はここまで。次回は「収益不動産を選ぶ指標」について掲載したいと思います。
 
参考:利回りとは|金融経済用語集 – iFinance